易居克而瑞集团副总裁 张兆娟：数字化助力地产行业突破瓶颈，寻找第二增长曲线

白银时代，土地红利、金融红利逐渐消失，管理红利兴起，地产行业的各项指标正在由以往的高增长，快速向常态回归。11月5日金蝶云全球用户大会▪房地产行业产业互联平行论坛上，易居克而瑞集团副总裁张兆娟结合相关研究数据就房地产产业发展趋势与数字化应对策略进行了全方位解读。

她指出，目前来看，中央维稳基调常态化，坚持房住不炒，融资“三条红线”倒逼房企降负债，在金融严控及疫情的双重影响下，多数房企投资节奏放缓，降杠杆已然成为房企短期首要任务，整个地产行业呈现V形反转，从20年最低到或再创新高，未来将进入相对平稳的新周期。与此同时，百强房企规模增长分化持续，行业竞争加剧，强者恒强格局不变。

“三条红线”对房企的五大影响及房企五大应对策略

“这三条红线对房企会带来五大影响：1、弯道超车将不可能再出现。高增长的背后意味着高杠杆，在未来，行业很难再有高增长的黑马出现，行业格局会逐渐固化，马太效应依然会越来越强。2、行业低速的增长期会拉长，收并购难度将增大。各个房企由于财务限制，很难并表，未来行业10-20%增长的周期会拉得很长，形成“慢长牛”市场。3、行业增长方式会改变。行业将从过去依靠财务杠杆驱动高速增长，向稳定均衡高质量的增长转变。房企将不得不重视经营质量，被动开始重视精细化管理。4、房企会更加关注高周转，追求零库存。5、三条红线会拉大企业之间的差距。不同的企业将进行不同的战略选择，有的企业要刹车、减速降档，增长率会由正转负，有的企业反而可以乘势而上。” 易居克而瑞集团副总裁张兆娟谈道，“面对三条红线，房企可从以下几方面进行应对：1、经营上的应对。通过去库存、打造畅销产品等手段最大程度提高利润。2、财务上的应对。调整财务结构，拉长债务周期。3、资本上的应对。打开上市融资渠道，增发资本。4、会计上的应对。做好业财一体化，减少审计风险。5、数字化的应对。未来地产企业面临很大的挑战，要想真正提高经营和管理效率，必须推动数字化转型，变成一个‘新物种’。”

数字化将驱动地产上下游产业全方位变革

除了地产公司，很多地产上下游产业链，例如旗下物业公司，也开始了数字化智能化应用。数字化将经营管理从线上化、信息化转变为数字化、智能化，将运营逻辑从以产品为中心转变为以客户为中心，将单业务模块的合作协同变成全业务模块的合作协同，将以往的经验和人工做决策变成大数据+AI智能决策，真正帮助地产行业实现降本增效、业务赋能、辅助决策、颠覆经营。

地产数字化应用生态，物企越来越重视数字化转型

地产数字化完整生态体系由两大核心方向组成，分别是管理流和业务流。管理流包括人力、财务、招采等，业务流包括开发建造、销售、运营、物业服务、资产交易等。这二者之间必须打通互联，将管理流上的财务与业务流紧密结合，实现业务财务一体化。可以看到，整个业务流完全打通之后会沉淀大量的数据，甚至会衍生出来一家数据公司，探索空间非常大。截止今年，已有超88%头部地产企业和70%的头部物业企业数字化业务年投入过千万，头部地产企业对于数字化投入和人才团队搭建重视度明显提升。在数字化发展程度上，房企数字化发展程度要领先于物企。

无论是房企还是物企，管理流中的数字化应用程度都明显高于业务流。管理流方面，因定制化需求多，数据量大，头部地产企业更倾向于自研。业务流方面，房企开发建造系统和销售系统使用率高，但是信息数据价值尚未被完全挖掘，价值挖掘仍然是未来的大课题；同时，房企运营系统的数字化应用优于开发建造及销售等其他业务流领域，大量数字化应用的出现，不仅改善了客户体验、提高了运营效率，更加速了数字化转型的进程。

受益于产品起步早，TOP30物企社区服务系统的普及率已达90%，但产品形态趋于单一，无法产生新生数据做更深度挖掘。据统计，目前已上市的34家物企招股说明书中提到，未来会把募集到的钱投入15%-20%用于智能化数字化建设，由此可见物企越来越重视数字化转型。

数字化助力地产行业突破瓶颈，寻找第二增长曲线

字化赋能地产的第一阶段是要优化现有业务，以技术扶持为主，提升市场运营效率，降本增效；第二阶段是要通过研发新产品，解决市场尚未解决的行业痛点；第三阶段是要以新兴科技产品创造新消费和投资新需求。从服务市场到创造市场的转变需要一个长期的过程，通过云服务、5G、物联网、人工智能等数字技术作底层依托，来构建智慧社区、智慧园区、智慧商业、智能家居等地产科技场景，实现破局。